老舊工業(yè)園區(qū)改造存在的瓶頸

來源：建筑設(shè)計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2019-09-19 08:57:19

衰敗破舊的廠房，“三高兩低”的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，雜亂的電線網(wǎng)……這是傳統(tǒng)老舊工業(yè)園給人的印象，這些工業(yè)園區(qū)特別是城中村內(nèi)的工業(yè)區(qū)，以其成本低的優(yōu)勢，引進了大量的勞動密集型加工企業(yè)。由于發(fā)展初期過于注重產(chǎn)業(yè)規(guī)模，忽視遠期建設(shè)，缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)分布相對分散，多數(shù)企業(yè)單兵作戰(zhàn)，產(chǎn)品雷同，企業(yè)協(xié)作能力不強，集群效應(yīng)難以充分發(fā)揮。此外，老舊工業(yè)園區(qū)的環(huán)保、安全生產(chǎn)問題隱患較多，且整治難度大，因此老舊工業(yè)園區(qū)的改造升級，是工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。

老舊工業(yè)園區(qū)改造升級可以為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新動能，是高質(zhì)量發(fā)展落實趕超的重要載體保障，逐漸為各地所重視，且日益成為創(chuàng)造當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新局面的中心工作。對于傳統(tǒng)老舊工業(yè)園區(qū)進行改造，是各地城市發(fā)展的大勢所趨、必由之路。對于企業(yè)而言，應(yīng)該借此機會提升臟亂差的落后形象，更應(yīng)該大力開展技術(shù)改造和裝備升級，提升企業(yè)綜合競爭力。對于區(qū)域而言，則要積極開展土地置換，騰出空間引進優(yōu)質(zhì)項目，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市人居環(huán)境的改善。

然而，老舊工業(yè)區(qū)改造并非易事，牽涉到政府、開發(fā)商、社區(qū)等多個利益主體。據(jù)相關(guān)人員調(diào)研發(fā)現(xiàn)，舊工業(yè)區(qū)升級改造存在這些瓶頸：

1、思想狹隘，“不愿改”

部分業(yè)主認為政府對園區(qū)升級改造補助有限，另有部分業(yè)主覺得改造后容積率不高，賺取利潤少。因此不少業(yè)主傾向于安于現(xiàn)狀，改造意愿不強，參與熱情不高。一些老板認為，自己的廠房出租都可以有不錯的收入，為什么還要改呢？

2、資金短缺，“不能改”

部分舊工業(yè)區(qū)運作資金不足，規(guī)模也較小，無力自行改造。村級工業(yè)園改造不可避免要進行地上舊建筑物拆除、地上企業(yè)搬遷、土地平整等工作，這些往往需要投入巨額的資金，單靠村集體的力量顯然很難完成改造，必須依賴政府或者社會資金。但即使政府和社會資金能夠參與改造，同樣面臨兩個問題：一是政府可投入資金有限。因此政府資金應(yīng)優(yōu)先用于哪些園區(qū)改造，以什么形式投資、投入額度、標準均值得進一步探討與明確。二是引入社會資本后，如何對其監(jiān)管與引導(dǎo)，防止其過度追求經(jīng)濟效益，而忽視產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這是資金瓶頸。

3、產(chǎn)權(quán)不清，“不敢改”

由于村級工業(yè)園土地的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離，造成在改造中要協(xié)調(diào)土地的所有權(quán)人村集體、使用權(quán)人開發(fā)企業(yè)租戶（“二房東”）和經(jīng)營權(quán)人生產(chǎn)企業(yè)等多類權(quán)益主體，進一步加大權(quán)屬整合難度，從而影響村級工業(yè)園成片連片規(guī)模改造。這是產(chǎn)權(quán)瓶頸。

4、政策不明，“不會改”

像深圳，市、區(qū)涉及舊工業(yè)區(qū)提升改造的政策有《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作指引（試行）》《龍華新區(qū)關(guān)于加快推進工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干措施（試行）》等數(shù)項，然而，一是政策之間相互交織，業(yè)主無所適從；二是對產(chǎn)業(yè)關(guān)系復(fù)雜等特殊舊工業(yè)區(qū)提升改造存在政策缺失；三是不時有新的政策出臺，部分業(yè)主無法把握前沿政策，不知如何行動。

5、產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸

村級工業(yè)園改造不僅需要產(chǎn)業(yè)載體，更需要產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。但目前村級工業(yè)園承載了五金、塑料、涂料、家具等大量低端雷同產(chǎn)業(yè)，外向型不強、創(chuàng)新性不足、產(chǎn)出效益低下、環(huán)境污染嚴重等問題日益凸顯。原有產(chǎn)業(yè)內(nèi)容已經(jīng)無法為經(jīng)濟持續(xù)增長提供充足動力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。因此，如何落實產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、明確園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、找準產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、推動產(chǎn)業(yè)項目落地，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，是村級工業(yè)園改造的一大困境。

6、利益平衡瓶頸

目前改工項目成本較高、經(jīng)濟效益不高（像在珠三角，工業(yè)用地出讓價格大約80萬/畝，而商住用地普遍都1000萬/畝以上），復(fù)墾項目每畝土地僅獎勵10萬元。因此，如何平衡不同改造方向間巨大的收益差異，保障不同改造主體間的利益平衡是各地村級工業(yè)園改造工作中的又一大難點。特別是對于以產(chǎn)業(yè)立市、立區(qū)的一些地方而言，如何在村級工業(yè)園改造中保障工改工主體利益，突出以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的改造特色顯得尤為重要。

這些瓶頸在很大程度上阻礙了各地老舊工業(yè)園區(qū)的改造步伐，可以由政府主導(dǎo)，通過興建、改造、提升園區(qū)，集中實施治污、監(jiān)管、安全、治安以及生產(chǎn)生活等方方面面的有效措施，將大大降低企業(yè)的運營成本和管理成本，實現(xiàn)資源的整合利用，為城市的可持續(xù)發(fā)展釋放和優(yōu)化空間，一個產(chǎn)、城、人和諧發(fā)展的局面將逐步形成，而園區(qū)，也必將走向一個更為光明美好的明天。