舊城改造開發(fā)容積率測算模型

來源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2021-04-19 09:04:23

舊城改造，是一項民生工程，可以提升城市形象，改善人民的生活環(huán)境，有著勢在必行的趨勢，但其龐大的資金需求已成為舊城改造的主要障礙。政府主管部門在主導舊城改造的前期，在拆遷任務和財政收入的雙重壓力下，通常的做法是先行出讓有較高回報率的舊城地塊。而其直接后果是，在拆遷較低價值地塊時，資金問題將更難解決，嚴重影響了拆遷進度，導致了當?shù)夭疬w居民的生活水平遲遲得不到改善。在舊城改造過程中，由于舊城改造本身的復雜性和政府在制定舊城改造開發(fā)及規(guī)劃方案的欠合理性，使得舊城改造步履艱難。舊城改造開發(fā)和規(guī)劃方案的制定與容積率存在密切的聯(lián)系，因此，容積率成為舊城改造討論的焦點之一。

開發(fā)容量測算模型的理論基礎是投入產出分析。基本原理是通過投入和產出間的平衡關系計算出合理容積率。其中，開發(fā)總投入主要包括土地費用、開發(fā)費用以及一定的利潤；開發(fā)總產出為所開發(fā)房屋類型的銷售收入。設R為規(guī)劃容積率，貸款利息按照復利進行計算，費用均折算為單位建筑面積上的費用，具體推導過程如下：

1、土地成本測算

土地成本包括土地出讓地價、拆遷安置費、稅金和手續(xù)貸款利息費以及貸款利息。

1）土地出讓地價

設P1為單位土地出讓地價，進行拍賣的土地以拍賣地價款來計算，土地出讓地價的底價包括土地使用權出讓金和土地開發(fā)費用等，政府對土地出讓金標準按照土地使用等級和土地使用性質進行規(guī)定；土地開發(fā)費用應依據實際開發(fā)過程中地塊的具體情況而定。折算成單位建筑面積的土地出讓地價為P1/R。

2）拆遷安置費

設C0為單位土地拆遷補償安置費用單價（元/m2），根據被拆遷地塊的現(xiàn)狀和拆遷補償標準進行計算。對于已確定拆遷方案的地塊，C0一般為定值。折算成單位建筑面積的拆遷安置費用為C0/R。

3）稅金和手續(xù)費

設T1為費率，λ為土地取得手續(xù)費率。一般稅率和費率的取值為固定的比例，影響稅費的主要因素是其計稅基數(shù)和計費基數(shù)。對于土地交易時期的稅費T1和λ以土地的交易合同價為基數(shù)進行計價。則單位建筑面積的稅金和手續(xù)費用為P1（T1+λ）/R。

4）貸款利息

2、房屋開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本包括工程成本、開發(fā)期稅費、預備費、管理費用、貸款利息、銷售期稅費。

1）工程費用

設定單位建筑面積的工程成本為C（元/m2 ），包括前期工程費用、工程建設費用和規(guī)費等。C受層高的影響而變化，根據不同的層高范圍按照當?shù)夭煌母潘阒笜诉M行計算，一般隨著層數(shù)的增加，單位建筑面積的工程費用會減少，但隨著層數(shù)的繼續(xù)增加，相關的配套設施承載量需要更大，C隨著層數(shù)的增加而變大。

2）開發(fā)期稅費、管理費和預備費

設T2為房地產開發(fā)期的稅率； α為管理費費率，取決于開發(fā)企業(yè)的管理水平；β為預備費費率，預備費包括基本預備費和漲價預備費，費率標準依據所在地區(qū)和所在企業(yè)不同而不同。開發(fā)期稅費，管理費用和預備費用均以建筑承包合同等為基數(shù)進行計價，則開發(fā)期稅費為C* T2，管理費用為C*α，預備費為C*β。

3）貸款利息

設K2為貸款所占房屋開發(fā)期間所發(fā)生費用比例，計算基數(shù)為①和②，n2為該貸款使用年限。則房屋開發(fā)期間的貸款利息為C （ 1 + T2 + α + β） K2[（1 + i） n2 -1]。

4）銷售期稅費

銷售期稅費包括銷售費用和銷售稅費。設γ為銷售成本系數(shù)，其取值與開發(fā)企業(yè)的管理水平有關；設T3為銷售期稅率；設所開發(fā)房屋售價為P0，銷售價格P0除與房屋成本有關系外，與房屋本身的產品的屬性也有關，如建筑密度、層高、綠化情況等等，當容積率變大時，居民對房屋的購買欲有時也會有所下降，除此之外，房地產受市場的情況影響較大，受房地產所處的地理位置、交通環(huán)境以及房地產企業(yè)對于利潤的期望有很大的關系，可以通過其他的方法進行估算，如類似于市場比較法的可比樓盤量化定價模型進行估算。銷售費用的計費基數(shù)為售價，則銷售期間稅費為（γ+ T3）P0。

總之，政府在實施舊城改造時，應加強對舊城改造的投入產出分析，分析容積率與利潤之間的關系，從舊城改造的整體出發(fā)，制定科學合理的舊城改造開發(fā)方案！合理規(guī)劃是促進舊城改造工作高效、有序進行的先導和基礎。在實際規(guī)劃中應結合舊城改造地塊的現(xiàn)狀，從經濟效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)等多方面考慮，分析各方之間的關系和結合點，實現(xiàn)規(guī)劃容積率控制的剛性和彈性的結合，保障土地的集約化利用，實現(xiàn)舊城改造的質量和效率雙目標。